“海闊憑魚躍，天高任我翔”：整體收購鼎豐大廈
----海翔集團(tuán)收購鼎豐大廈商業(yè)綜合體項目
一、 項目簡介
鼎豐大廈位于深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間，南臨嘉賓路，西鄰寶安南路，與目前深圳最大的購物及娛樂中心華潤萬象城僅一路之隔，距深圳火車站、羅湖口岸只需5分鐘車程，距地鐵1號線大劇院站C出口也僅5分鐘路程，多路巴士頻繁經(jīng)過，交通極為便利，其所在區(qū)域為深圳市羅湖區(qū)蔡屋圍金融商業(yè)中心區(qū)，該區(qū)域內(nèi)有地王大廈、華潤中心等高檔寫字樓，超市、銀行、醫(yī)院、學(xué)校等商業(yè)、公共配套設(shè)施一應(yīng)俱全，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，繁華程度極高。
鼎豐大廈樓高約
大廈外部裝飾采用雙層中空玻璃鋁合金幕墻，外形規(guī)整、簡潔大方且極富現(xiàn)代感，內(nèi)部寫字樓大堂、酒店大堂、及電梯間等公共區(qū)域均按甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計裝飾，特別是寫字樓大堂地面、墻面均使用進(jìn)口高檔石材黑金花和雪花白，整體效果豪華尊貴、宏偉華麗。大廈正門的雨棚高
鼎豐大廈設(shè)施齊全，位置優(yōu)越，集商業(yè)、娛樂、辦公、酒店為一體是國內(nèi)外企業(yè)良好的國際化商務(wù)交流平臺，是企業(yè)和個人發(fā)展與投資的理想選擇。
二、 投資背景
世紀(jì)海翔投資集團(tuán)全資子公司深圳市華拓置業(yè)投資有限公司自2005年成立之初起就著力于優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的收購，經(jīng)過幾年時間的快速發(fā)展，已經(jīng)取得了擁有深圳市中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)約
在金融危機(jī)后全球經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇，中國經(jīng)濟(jì)運行趨勢良好的大背景下，憑借著多年對商業(yè)地產(chǎn)的理解和豐富經(jīng)驗，由豫盛投資發(fā)展有限公司開發(fā)的鼎豐大廈項目逐漸進(jìn)入了海翔集團(tuán)的視野。正如本文第一部分所介紹，鼎豐大廈設(shè)施齊全，位置優(yōu)越，是集商業(yè)、娛樂、辦公、酒店為一體的商業(yè)綜合體，海翔集團(tuán)經(jīng)過仔細(xì)研究和認(rèn)真分析，認(rèn)為鼎豐大廈屬于城市中心區(qū)域稀缺資源，符合有投資價值的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的定義，從2009年9月起開始與擁有鼎豐大廈全部產(chǎn)權(quán)的豫盛公司及其控股方開始接觸，商討由海翔集團(tuán)收購鼎豐大廈商業(yè)綜合體項目的可行性事宜。
三、 投資過程
在三個多月的談判過程中，海翔集團(tuán)誠信、穩(wěn)健、前瞻、雙贏的經(jīng)營理念，認(rèn)真高效的工作態(tài)度，真誠務(wù)實的工作作風(fēng)，都得到了豫盛公司控股方的高度認(rèn)可，海翔集團(tuán)良好的現(xiàn)金流和資金優(yōu)勢更是收購能夠順利進(jìn)行的重要保障，最終，海翔集團(tuán)從眾多的購買者中脫穎而出，于2009年12月與豫盛公司控股方深圳市金鼎峰投資有限公司簽署了豫盛公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議約定金鼎峰投資將分兩期向海翔集團(tuán)全資子公司華拓置業(yè)轉(zhuǎn)讓其持有共計100%的豫盛公司股權(quán)。
房地產(chǎn)項目收購一般有兩種方式：一是直接收購房地產(chǎn)；二是收購項目公司。收購項目公司具有回避收購方資質(zhì)不足，不會對項目進(jìn)程和日常運作產(chǎn)生干擾，手續(xù)簡便（此種收購只涉及到項目公司的股權(quán)變動，只需要辦理相關(guān)工商登記即可）等優(yōu)勢，海翔集團(tuán)收購豫盛公司（擁有鼎豐大廈全部產(chǎn)權(quán)）即屬此種收購項目公司的房地產(chǎn)項目收購。但此次收購豫盛公司所面臨的風(fēng)險是：標(biāo)的公司是否有復(fù)雜的債務(wù)情況；收購的標(biāo)的公司股權(quán)是否合法有效；該項目土地使用權(quán)是否被抵押或查封；該項目規(guī)劃和建設(shè)是否合法等，并且此時的鼎豐大廈還是一棟未竣工的在建工程，在充分考慮到以上問題，為確保收購的順利進(jìn)行并最大限度的控制風(fēng)險，海翔集團(tuán)確定出分兩期轉(zhuǎn)讓股權(quán)及支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的收購方案和時間。
自雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議之后，由海翔集團(tuán)委托律師事務(wù)所對豫盛公司的狀況進(jìn)行法律及財務(wù)審計方面的盡職調(diào)查（即審核豫盛公司和鼎豐大廈的全部文件、資料和數(shù)據(jù)的合法性和真實性），在完成此項工作后，雙方于2010年2月到工商行政管理機(jī)關(guān)辦理了首期51%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓登記事項，并支付總收購金額的51%。大廈是否能順利竣工并通過驗收，是此次收購的重大風(fēng)險所在，因此海翔集團(tuán)將第二期股權(quán)轉(zhuǎn)讓和支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的時間點定于鼎豐大廈工程竣工驗收合格之日起30日內(nèi)，最終雙方于2010年8月順利辦理了第二期49%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，完成了剩余部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的支付。目前由海翔集團(tuán)全資子公司華拓置業(yè)100%控股擁有鼎豐大廈全部產(chǎn)權(quán)的豫盛公司。豫盛公司股權(quán)結(jié)構(gòu)合理，債權(quán)債務(wù)清晰，鼎豐大廈土地使用權(quán)合法，已通過竣工和規(guī)劃驗收，是名副其實的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
雖然此次股權(quán)收購的標(biāo)的金額比較大，但是并不會對海翔集團(tuán)的資金狀況造成大的影響，因為除了海翔集團(tuán)一直以來保持良好的現(xiàn)金儲備之外，被收購的豫盛公司還擁有建設(shè)銀行所提供人民幣三億元的在建工程項目貸款（以鼎豐項目的土地使用權(quán)及豫盛公司股權(quán)為抵押），這意味著在海翔集團(tuán)在支付了股權(quán)收購總款后，只需保證按時支付銀行貸款利息，就可以有三億元建設(shè)銀行的貸款使用，這相當(dāng)于減少了此次項目收購的現(xiàn)金投入，讓海翔集團(tuán)在收購過程中變的更加主動，是房地產(chǎn)與金融結(jié)合的體現(xiàn)。
四、 投資分析
此次成功收購鼎豐大廈商業(yè)綜合體項目，是海翔集團(tuán)成立五年來首次以股權(quán)收購的方式收購整棟商用物業(yè)。標(biāo)志著海翔集團(tuán)開啟大型項目運作的新航標(biāo)，體現(xiàn)出巨大的財務(wù)價值和戰(zhàn)略價值，在集團(tuán)的發(fā)展歷程中有著十分重要的意義。
1、 穩(wěn)定良好的現(xiàn)金流收益。
根據(jù)對周邊寫字樓租賃狀況和租金水平的調(diào)查，鼎豐大廈在招商期結(jié)束后，正常情況下每年能為公司帶來6-7千萬元的現(xiàn)金流收益，隨著租約中租金每年7%幅度左右的遞增，該項目的租金收益和租金回報率都會逐年遞增。除租金以外,整棟大廈的廣告位收入、停車費、物業(yè)管理費等其它收入都會由海翔集團(tuán)與大廈的物業(yè)管理公司中旅聯(lián)合物業(yè)一起分享，每年此項也會為公司帶來一筆數(shù)目不菲的收益。
2、物業(yè)增值。
鼎豐大廈地處羅湖區(qū)商業(yè)、辦公密集地帶，具有良好的發(fā)展前景。在目前國家控制住宅地產(chǎn)的背景下，商業(yè)地產(chǎn)不受調(diào)控影響，很多國內(nèi)外地產(chǎn)商和投資者紛紛將目光投向相對于住宅地產(chǎn)被視為“價值洼地”的商業(yè)地產(chǎn)市場。此外，受人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期，外資和熱錢也加速對商業(yè)地產(chǎn)的布局。這都為位于羅湖中心區(qū)域的鼎豐大廈未來升值留下巨大空間。3、提升企業(yè)形象和知名度。
在全國一線城市的繁華中心區(qū)域擁有整棟高品質(zhì)商用物業(yè)的所有權(quán)、管理權(quán)和冠名權(quán)，這無疑是海翔集團(tuán)提升社會知名度最好的宣傳方式，在成功收購鼎豐大廈后，海翔集團(tuán)持有的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)已達(dá)10萬平方米，所展示出雄厚的企業(yè)實力和良好的企業(yè)形象，有利于增加合作伙伴、客戶、和銀行等金融機(jī)構(gòu)對海翔集團(tuán)的認(rèn)知和信任。
4、 獲得了寶貴的大型房地產(chǎn)項目收購經(jīng)驗。
收購豫盛公司全部股權(quán)是自集團(tuán)成立起涉及金額最大的投資項目，從2009年9月項目立項到2010年8月全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成鼎豐大廈順利交接，在將近一年的時間里，海翔集團(tuán)子公司華拓置業(yè)的地產(chǎn)團(tuán)隊全程參與、跟蹤了此次股權(quán)收購，積累了豐富的大型地產(chǎn)項目收購和運作經(jīng)驗，為業(yè)務(wù)進(jìn)一步的發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。
5、 大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)是通向資本市場的橋梁。
房地產(chǎn)信托基金（REITs）是國際市場廣泛運用的一種針對房地產(chǎn)成熟項目的融資方式，一般都以注入租金收益穩(wěn)定的租賃項目為核心資產(chǎn)，REITs的投資收益率十分穩(wěn)健。 隨著我國金融市場的發(fā)展和完善，不斷積累的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)可以通過房地產(chǎn)信托基金（REITs）等形式使海翔集團(tuán)與資本市場接軌，為公司發(fā)展帶來質(zhì)的變化。
在整體收購鼎豐大廈后，海翔集團(tuán)又不惜巨資委托深圳裝飾行業(yè)龍頭企業(yè)科源集團(tuán)進(jìn)行大廈公共區(qū)域的裝飾工程，不斷完善大廈硬件及智能化設(shè)施，努力將鼎豐大廈打造成深圳羅湖區(qū)地王萬象城商圈的又一座標(biāo)志性建筑。目前，鼎豐大廈的租金價格已上漲至160元/平米/月，出租率已高達(dá)93%，印證了海翔集團(tuán)最初決定收購該項目時的睿智與前瞻。
海闊憑魚躍，天高任我翔！海翔集團(tuán)在過去的五年中堅持走知識經(jīng)濟(jì)的發(fā)展道路，一次次正確的投資，一筆筆成功的交易，一步步企業(yè)的壯大,都是對海翔集團(tuán)長久、創(chuàng)新和價值的企業(yè)文化精髓的最好詮釋。讓我們以此次順利收購鼎豐大廈為新的起點，盡情飛躍，任意翱翔！
