“掘金”之路——深圳市聯(lián)合廣場物業(yè)投資記
“掘金”之路——深圳市聯(lián)合廣場物業(yè)投資記
一、深圳市聯(lián)合廣場介紹
深圳市聯(lián)合廣場：坐落于深圳市中心區(qū)的濱河路北、彩田路東交匯處，比鄰深圳新高交會館和地鐵站口，占地面積1.
深圳聯(lián)合廣場
二、投資背景
收購過程：物業(yè)投資發(fā)展成為我們的一大主業(yè)，既有偶然，也是必然。2004年，基于業(yè)務(wù)的發(fā)展，我們需要購買辦公物業(yè)，在非常巧合的情況下，發(fā)現(xiàn)掛牌出售的聯(lián)合廣場物業(yè)非常具有吸引力。經(jīng)過細(xì)致的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，由于信息不對稱、歷史遺留問題等原因，聯(lián)合廣場當(dāng)時(shí)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其應(yīng)有的市場價(jià)值，是一個(gè)被大大低估的“金礦”，同時(shí)我們發(fā)現(xiàn)購買物業(yè)不僅不會占用我們太多的資金，而且如果通過出租還可以給我們提供很好的現(xiàn)金流回報(bào)，這些特征完全符合我們安全、穩(wěn)健、價(jià)值的投資理念。從2004年9月收購聯(lián)合廣場A座1205第一個(gè)
總面積及租用情況：收購總面積達(dá)三萬三千一百多平方米，收購均價(jià)僅為6000元/平方米左右。收購物業(yè)除自用外，出租率均為100%，平均月租金超過70元/平方米。
三、投資分析
安全性分析：
物業(yè)收購的風(fēng)險(xiǎn)重要集中于兩點(diǎn)：一、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)；二、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。下面分析一下我們收購的物業(yè)這兩點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的情況。
一、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 我們?nèi)胧械?SPAN lang=EN-US>2004年正處于2003年SARS肆虐和國家宏觀調(diào)控的沖擊之下，經(jīng)濟(jì)處于相對的周期低點(diǎn)。出于對中國經(jīng)濟(jì)的信心，在周期低點(diǎn)入市本身就具有很大的安全邊際；而且從我們?nèi)胧虚_始，只購買被低估的物業(yè)（價(jià)格遠(yuǎn)低于同等物業(yè)的價(jià)格或具有巨大的升值空間），這又增加了我們的安全邊際。
二、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn) 我們所購買的物業(yè)均是通過正常的渠道（拍賣、轉(zhuǎn)讓等），不存在法律效力上的問題。不過由于一些物業(yè)存在一些歷史遺留問題，解決需要時(shí)間，還會帶來一些成本，但這不會影響我們對物業(yè)的所有權(quán)和物業(yè)的出租，而且這些成本遠(yuǎn)小于物業(yè)升值帶來的收益。隨著我國相關(guān)管理部門程序的規(guī)范化，這些問題在不久的將來均會得到解決。
財(cái)務(wù)價(jià)值：
一、提供良好的現(xiàn)金流回報(bào)
購入的每平方米物業(yè)成本僅為6000元左右，而月平均租金超過70元/平方米，并且隨著舊合約的到期，租金也在不斷上漲的趨勢當(dāng)中，剔除物業(yè)上漲帶來的收益，每年我們的復(fù)合租金回報(bào)率超過20%，遠(yuǎn)高于市場上的平均水平和貸款利率。
二、物業(yè)增值
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮，特別是深圳作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大引擎，給我們的物業(yè)帶來了巨大的升值空間，同時(shí)較低的成本價(jià)使我們充分享受這一重估過程。就現(xiàn)在的評估價(jià)格，我們所購的物業(yè)升值已經(jīng)超過了一倍。
三、提供“流動(dòng)性”和低成本資金
一般來說，物業(yè)被視為固定資產(chǎn)，會占用大量的資金，而我們卻將它視為“動(dòng)產(chǎn)”，因?yàn)槲覀兯召彽倪@些物業(yè)作為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，并且具有巨大的升值空間，通過抵押等融資方式，能使這些固定資產(chǎn)“流動(dòng)”起來，給我們繼續(xù)收購物業(yè)和運(yùn)營提供低成本的資金（成本僅為正常貸款利率的一半）。
戰(zhàn)略價(jià)值：
一、提升公司形象和提高知名度
擁有大量的物業(yè)，可以使我們在與客戶、同業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的往來中，給對方直觀的認(rèn)知，有助于提升公司的形象和提高公司的知名度。
二、增加信任
這是上一點(diǎn)的延伸，大量的物業(yè)、直觀的認(rèn)知、良好的公司形象和較高的知名度，這些都會有助于加強(qiáng)客戶、同業(yè)和金融機(jī)構(gòu)對我們的信任。
三、通往資本市場的橋梁
隨著我國金融市場的發(fā)展和完善，這些不斷增加的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，憑借其良好的現(xiàn)金流回報(bào)，將會是很好的進(jìn)入資本市場的標(biāo)的（通過上市、REITs等方式）。借助資本市場將會給我們的發(fā)展帶來質(zhì)的飛躍。
低廉的價(jià)格、優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)、良好的現(xiàn)金流回報(bào)和巨大的升值空間，對這些物業(yè)的收購,完美地體現(xiàn)一項(xiàng)成功投資的所有要點(diǎn)。對價(jià)值的發(fā)現(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識，將繼續(xù)作為我們這條“掘金”之路的坐標(biāo)。
