嬗變：從債權人到第二大股東
嬗變：從債權人到第二大股東
一、被投資人簡要介紹
深圳中旅聯合物業管理有限公司（被投資人）成立于1997年，注冊資金3000萬元人民幣。曾榮獲國家一級物業管理資質企業、全國物業管理協會理事單位、深圳市高層樓宇管理專業委員會副秘書長單位和深圳市物業管理會員單位。公司于近年來陸續通過了ISO9001、2000版ISO14001、1996環境管理體系和OHSAS18001。
公司現有員工800余人，管理層大專及大專以上學歷實現100%，是目前執行標準最高的專業化物業管理公司之一，專業范圍涵概物業管理、建筑、酒店管理、工業自動化、智能化設備管理等學科，具有豐富的行業管理經驗。管理物業面積300萬平方米，物業遍及深圳、蘇州、無錫、南京等城市，管理物業涵蓋高層寫字樓、高檔別墅及高級住宅小區等。其中核心管理物業“聯合廣場”是目前深圳市單體面積最大的超高層高檔綜合型寫字樓，被國家建設部指定為“全國房地產及物業管理實習示范基地”。
蘇州春曉別墅 深圳田園居別墅
同時，公司始終非常重視內部管理，實行三合一的管理體系，將各個專業、各個班組工作的程序都規范化，編制成具體的作業指導書，作業指導書成為員工的行動指南，并且注重員工職業素質的教育及專業知識的培訓，重用人才、善用人才，依賴先進的組織管理模式、科學的信息采集系統、在員工之間形成團結協作的工作精神和良好和睦的工作關系。
二、投資背景
對深圳中旅聯合物業管理有限公司（以下簡稱聯合物業）的股權投資，緣于2005年海翔集團關聯公司（以下簡稱集團關聯公司）向聯合物業的一項貸款，當時聯合物業向集團關聯公司借款2000萬元，期限為兩年。借款合同約定年利率為12%（實際年利率高于12%），采取按月支付利息的形式，每月支付人民幣20萬元，直至合同執行完畢。同時原聯合物業股東同意將聯合物業49%的股份作為抵押標的。合同執行的兩年中聯合物業均按月足額支付利息，從未出現拖欠情況。經過雙方多年的合作與交流，彼此增進了解，相互欣賞，聯合物業作為業界的楷模、行業的標桿，具有輕資產運營的特點，能夠產生穩定的現金流（每個月的管理費收入超過400萬元，近幾年的凈利潤均超過千萬，且穩步增長），非常具有投資價值。貸款到期后經雙方協商，聯合物業股東同意將作為抵押的上述49%股份中的25%股份經“債轉股”的方式轉為集團關聯公司真實擁有的股份，同時約定在成為聯合物業股東的前五年，集團關聯公司將獲得固定回報：第一、第二年分別為300萬，第三年為320萬，第四年為380萬，第五年為400萬；并且須每月等額支付。此后，從第六年開始集團關聯公司將按所占股份比例參與聯合物業的分紅。
三、投資分析
做出投資決定一般出于以下四種目的：一：低買高賣，獲取價差；二：出于戰略目的，獲取戰略價值；三：財務目的，獲得穩定的現金流回報；四：兼具上述兩項或三項。由于物業管理公司的獨特性，它的股權價值難以在短時間內有大幅的提升。對于我們來說，將這次債轉股視為一次優質的投資，主要出于上面的第二和第三點，也就是戰略目的和財務目的，所帶來的戰略價值和財務價值。而且這些都是基于我們對這次投資的安全性充分考慮的情況下做出的，因為海翔集團自誕生起就將安全、穩健、價值的投資理念融會貫通。
安全性分析：
首先聯合物業具有良好的治理水平和穩定的現金流，完全有能力保證我們的回報；即使在極端的情況下，我們也可以通過抵扣每月的物業管理費來保證我們的權益；而且入股價格也是相當低的，僅相當于1倍多一點的市凈率、將近4倍的市盈率。
戰略價值：
一：提高我司旗下物業和租金的安全性
我司旗下擁有近4萬平方米的物業，并且有很大一部分在聯合物業的管理之下，入股聯合物業，同時進入董事會，通過對聯合物業管理層的影響將大大提高我司旗下物業的安全性，并且可以借助聯合物業確保租金的收取。
二：提升我司旗下物業的市場價值
通過對聯合物業董事會的影響，促進聯合物業的公司治理和物業管理水平，優異的物業管理水平將有助于提升我司旗下物業的市場價值。
三：拓展我司旗下置業公司的市場空間
入股聯合物業這種具有標桿性的物業管理公司，將給我司帶來大量的關于物業市場的信息，嫁接這些信息，將有助于我司旗下的置業公司拓展市場空間。
財務價值：
財務回報：
|
階段 |
次序 |
回報金額（萬元） |
回報率（%） |
備注 |
|
借款 |
第一年 |
240 |
12 |
不計每月等額支付帶來的超額收益 |
|
第二年 |
240 |
12 | ||
|
年均回報 |
240 |
12 | ||
|
入股后固定分紅 |
第一年 |
300 |
15 |
不計每月等額支付帶來的超額收益 |
|
第二年 |
300 |
15 | ||
|
第三年 |
320 |
16 | ||
|
第四年 |
380 |
19 | ||
|
第五年 |
400 |
20 | ||
|
年均回報 |
340 |
17 |
上述的回報率已遠遠高于同期的銀行貸款利率和債券利率，在入股后的第六年將參與聯合物業的分紅，對于我司來說聯合物業無異于一頭“現金牛”。同時這次是以相當低的價格入股的聯合物業，再加上聯合物業良好的治理水平和穩定的現金流，使我司只承擔極小的風險。所以這次對聯合物業的貸款和債轉股，是我司在承擔極小的風險情況下，充分運用我司擁有的較低成本的資金，獲得遠高于市場平均水平的收益率。
從戰略價值和財務價值這兩個角度，將這筆對聯合物業的投資視為優質的投資應該名副其實。雖然它不及成功的私募股權投資那么耀眼奪目，但也足以靠自己的光芒熠熠生輝。
